O que são REITs?
Real Estate Investment Trust ou como conhecido no mundo, os REITs americanos, são o que conhecemos mais próximos como Fundos Imobiliários no Brasil. Eles foram criados na década de 1960 nos EUA, mas no Brasil, a maior parte começou a ser negociada em Bolsa a partir de 2008. A maioria deles, corresponde aos chamados “equity REITs”, equivalentes aos nossos fundos de tijolos, nos quais a empresa imobiliária detém ou administra uma propriedade voltada para a geração de renda.
Existem outros tipos como o “mortgages REITs”, semelhantes aos nossos fundos de papéis (para financiamentos, dívidas, etc…), e os “hybrid REITs”, que seriam um misto das duas categorias anteriores.
Assim como no mercado brasileiro (copiamos dos americanos), edifícios de escritórios, shopping centers, apartamentos, hotéis, resorts, galpões e hipotecas ou empréstimos, dentre outros, podem compor os ativos imobiliários geradores de receita e assim são distribuídos como proventos.
De acordo com informações da SEC (Securities and Exchange Commission), órgão responsável pela regulação do mercado de capitais nos Estados Unidos (aqui no Brasil temos a CVM), a maioria é especializada em um único tipo de renda imobiliária, com fundos específicos de escritórios, residenciais, de saúde ou de indústrias.
Como funcionam os REITs?
Um REIT deve ser uma empresa onde a maior parte de seus ativos e rendimentos devem estar ligados ao investimento imobiliário e distribuir pelo menos 90% de seu lucro tributável aos acionistas anualmente na forma de dividendos.
Além disso, os REITs americanos precisam cumprir algumas regras:
- Ser administrados por um conselho de diretores ou administradores
- Ter um mínimo de cem acionistas após seu primeiro ano
- Não ter mais de 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas ao longo da última metade do ano tributável
- Investir pelo menos 75% de seus ativos totais em ativos imobiliários e em dinheiro
- Derivar pelo menos 75% de sua receita bruta de fontes relacionadas a imóveis, incluindo aluguéis e juros de hipotecas.
Tamanho do mercado
De acordo com o site Reit.com, o Serviço de Revenda Interna mostra que há cerca de 1.100 REITs dos EUA que apresentaram declarações de impostos e mais de 225 estão registrados na SEC que são negociados em uma das principais bolsas de valores – a maioria na NYSE. Eles têm uma capitalização de mercado de ações combinadas de mais de US $ 1 trilhão e estão dentro do indice FTSE Nareit All REITs Index, referencial do segmento.
Retorno
A rentabilidade dos REITs americanos tem se sustentado em níveis elevados tanto no curto quanto no longo prazo. Abaixo montei algumas tabelas com o retorno de TODOS os REITs americanos, dados desde 1970 até março de 2021:
Podemos ver que a cada 100 dólares investido em 1970, virou cerca de 8.000 dólares até hoje. Sem contar um possível reinvestimento dos proventos gerados em todos esses anos.
Abaixo segue o quanto desse dinheiro foi em proventos/dividendos dos REITs:
Mais uma vez, podemos ver o quanto lucrativo foi, a cada 100 dólares investido em 1970, como resultado, tiveram retorno de 368 dólares de renda, sendo que esse dinheiro poderia ter sido reinvestido e exponencializado os retornos vistos anteriormente.
Nesses 41 anos, a média de retorno mensal foi de 0,63% ao mês (de todos os REITs americanos). Lembrando que esses valores são brutos, tendo que pagar 30% de imposto no momento do recebimento dos proventos (automático na sua corretora), segue um exemplo real da minha conta abaixo:
Os REITs estão ficando cada vez mais populadores nos EUA também (igual FIIs no Brasil):
Como comprar REITs
Hoje só é possível comprar REITs americanos usando uma corretora no Exterior. No meu caso, por enquanto eu utilizo a Passfolio (USA) , Avenue (USA) e Interactive Brokers (para ações na Europa).
Abaixo alguns REITs que eu já possuo e tenho recebimento os rendimentos de tempos em tempos e só reinvisto eles.
Para abrir conta é bem simples dependendo da corretora, abaixo algumas que eu conheço e são recomendadas por diversos analistas ou influencers do mercado, além de algumas terem benefícios perante as outras.
- Interactive Brokers (EU) – Ao se cadastrar pelo nosso link e enviar dinheiro, você ganha 1 ação da Interactive Broker (IBKR). Gosto dessa corretora, porque nos trás segurança ao investir na Europa, pois ela é bem grande.
- Passfolio – Ao se cadastrar pelo nosso link, você será sorteado para ganhar entre 1 a 100 USD ao fazer seu primeiro depósita de 25 USD, no mínimo., além disso a conversão do Dólar dela costuma ser melhor do que as concorrentes e o principal, é 0 de taxa de corretagem.
- Avenue – Uma das mais conhecidas no Brasil, existem 2 planos para assinar, o gratuíto que lhe dá 10 operações grátis (após isso varia de 1 USD e aumenta de acordo com o valor da operação), mas você não tem cotação no tempo real e muitas outras análises. Tem a versão paga que lhe trás diversas análises e eles fixam sua corretagem sempre em 1,50 USD para cara operação (eu acho caro para quem está começando).
- TD Ameritrade – Corretora com diversas análises, corretagem zero, mas o tempo de abertura pode levar mais de 2 meses, pois enviam para sua casa uma carta com um PIN para ativar sua conta (eu estou abirndo a minha desde janeiro e até agora nada).
Dependendo da corretora, existem diversos tipos para enviar dinheiro, podendo ser via PIX, ou TED ou Remessa Internacional (Eu utilizo a TransferWise, melhor no mercado).
Comprar é simples, igual uma ação ou FII no Brasil, é só procurar o codigo, colocar a quantidade de ação que caiba no seu bolso, comprar e aguardar os rendimentos começarem a cair.
Proventos de REITs
Os REITs americanos possuem alguns tipos de distribuição de proventos. A grande maioria é trimestral, mas existem também os que pagam mensal e raríssimos, que pagam semestral.
Eu costumo fazer um mix entre mensal e semestral, assim costumo ter um pouco de renda todos mês para ir comprando novos REITs ou aumentando posição todo mês.
Impostos/Tax nos EUA para Dividendos são de 30% direto da fonte.
Eu tenho uma planilha de controle de diversos REITs que sempre fico de olho e nela consigo ver qual a frequência de seus proventos:
Resumo
Para comprar REITs tenha em mente alguns pontos:
- É preciso abrir conta em corretora no Exterior.
- Sempre precisará converter o seu dinheiro em Dólar ou EURO, dependendo do mercado.
- Você pode comprar Stocks ou REITs nessas corretoras de quase qualquer país.
- Proventos pagos nos EUA são tributados em 30% direto na corretora.
- Reinvestir os seus proventos, exponentialize seus retornos (juros compostos e mais renda).
- Dolarizar os seus investimento é muito importante, não fique somente no mercado Brasileiro.
- Retorno médio é bem interessante, mas é preciso correr mais riscos, a maioria dos REITs mais “seguros”pagam na média 2-4% ao ano de proventos
- Estude Estude Estude muito, para investir o seu dinheiro, se você está comprando algo, tem que saber o por quê.
Caso tenha dúvidas, me pergunto tentarei lhe ajudar da melhor maneira!
